Immobilienverwaltung, die mitrechnet.
Domivaro führt Objekte, Mietverträge, Zahlungen, Mahnungen, Betriebskosten und Steuern in einem System zusammen. Die Buchhaltung schlägt vor, du gibst frei. Für private Vermieter und kleine Hausverwaltungen.
- Kostenlos während der Beta
- Daten in Frankfurt (EU)
- Kein Kreditkarte, keine Bindung
- Direkter Draht für Rückmeldungen
Cockpit · Heute fällig
Beispieldaten zur Veranschaulichung.
Funktionen
Neun Module, ein Datenbestand.
Alles greift auf dieselben Stammdaten zu. Ein Vertrag erzeugt Forderungen, Zahlungen füllen das Mieterkonto, offene Posten landen im Mahnlauf, Ausgaben fließen in Abrechnung, Steuer und Cashflow.
Objekte, Einheiten, Eigentümer
Stammdaten mit Belegungsstatus, Eigentümerzuordnung mit Gültigkeit, Vertretungen, Bankverbindungen je Ebene und Zähler mit Ablesungen.
Mietverträge, auch Gewerbe
Vier Schritte bis zum Vertrag. Wohnraum mit Mietpreisbremse und § 551 BGB, Gewerbe mit Mietzweck, § 580a und Umsatzsteueroption. Mieterhöhung nach §§ 558, 557b und 559. Klauseln aus der eigenen Bibliothek.
Sollstellung mit Freigabe
Die App schlägt die Monatsmieten vor, du gibst frei. Tagesanteilig, mit Mietminderung, fälligen Staffeln und Protokoll je Lauf. Mieterhöhung nach § 558 und § 557b inklusive.
Zahlungen und Mieterkonto
Kontoauszug als CAMT oder MT940 einlesen, Zuordnung wird gelernt. Dazu manuelles Erfassen, Korrektur, Storno und ein Konto je Vertrag mit laufendem Saldo.
Mahnwesen
Mahnlauf nach deinen Fristen: Zahlungserinnerung bis letzte Mahnung, Gebühr je Stufe, Verzugszinsen nach § 288 BGB, Sperren je Vertrag oder Forderung. Einzelschreiben und Sammel-PDF.
Cashflow und Liquidität
Was hereinkam und was hinausging, Monat für Monat — und was noch fällig wird. Darlehen mit Zins und Tilgung, Vorschau bis 24 Monate mit dem ersten Monat im Minus.
Betriebskosten nach Verordnung
Heizkostenverordnung mit 70/30, Warmwasserabtrennung und Gradtagszahlen, CO2-Aufteilung nach Gebäudestufe, Personenschlüssel und Vorwegabzug fürs Gewerbe.
Steuern und Umsatzsteuer
Anlage V mit Einnahmen nach Zufluss, AfA linear, degressiv oder nach § 7b, Verteilung nach § 82b. Bei Option zusätzlich Vorsteuer, Voranmeldung und Dauermietrechnung nach § 14 UStG.
Aufgaben und Vorgänge
Mieteranliegen als Vorgang mit Ablauf je Art, Aufgaben mit Zuständigkeit und Frist, Verlauf und Anhänge, alles am Vertrag und Objekt sichtbar.
Ablauf
Vom Vertrag bis zur Anlage V, ohne Doppelerfassung.
- Schritt 1Vertrag anlegen
- Schritt 2Sollstellung freigeben
- Schritt 3Zahlung zuordnen
- Schritt 4Bei Verzug mahnen
- Schritt 5Betriebskosten abrechnen
- Schritt 6Anlage V vorbereiten
Davor steht bei einem bestehenden Bestand der Import: Objekte, Einheiten, Mieter, Verträge, Zahlungen und Ausgaben aus einer Excel-Datei, mit Prüfung vor dem Anlegen. Wieder heraus kommst du genauso, als Excel-Mappe.
Betriebskosten, die aufgehen
- Datenprüfung vor der Berechnung: Verbrauch, Ausgaben, Zeiträume, Frist nach § 556 BGB
- Heizkosten nach Verordnung: 70/30, Warmwasser abgetrennt, Gradtagszahlen beim Nutzerwechsel
- CO2-Kosten nach Emissionsstufe des Gebäudes zwischen dir und dem Mieter geteilt
- Gutgeschrieben wird, was der Mieter gezahlt hat, nicht was gestellt war (BGH VIII ZR 156/11)
- Arbeitskosten nach § 35a EStG getrennt ausgewiesen — haushaltsnah und Handwerker
- Anschreiben mit Kostenaufstellung und deinem Briefkopf, Ergebnis landet auf dem Mieterkonto
Steuern ohne Zettelwirtschaft
- Einnahmen nach Zufluss aus den zugeordneten Zahlungen
- Jede Ausgabe mit steuerlicher Vorgabe aus dem Kostenarten-Katalog, Prüfstatus für Sonderfälle
- AfA mit Kaufpreisaufteilung, monatsgenau, auch degressiv nach § 7 Abs. 5a und Sonder-AfA § 7b
- Erhaltungsaufwand auf bis zu fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV)
- Verbilligte Vermietung: Quote, Prognose und Kürzung nach § 21 Abs. 2 EStG
- Aufstellung nach den Zeilen der Anlage V, als PDF im Archiv
Die Aufstellung ist eine Vorbereitung für die Steuererklärung und ersetzt keine steuerliche Beratung.
Mieterportal
Mieter melden, du behältst den Überblick.
Mieter erhalten per Einladungslink einen eigenen Zugang. Dort melden sie Anliegen mit Fotos, lesen deine Antworten, rufen ihre Dokumente ab und sehen ihr Mietkonto. Jede Meldung wird bei dir zum Vorgang mit Ablauf und Zuständigkeit — der Anruf „ist meine Miete angekommen?“ bleibt aus.
- Nachrichten mit Sichtbarkeit: an den Mieter oder intern
- Mietkonto mit Saldo, offenen Posten und Kaution
- Zählerstände melden, du übernimmst sie in die Abrechnung
- Zugänge je Vertrag, jederzeit beendbar
Dokumente
Schreiben mit deinem Briefkopf.
Mietvertrag mit Klauseln und digitaler Bestätigung, Vertragszusätze, Übergabeprotokoll, Kündigungsbestätigung, freie Anschreiben, Mahnungen und Abrechnungen entstehen aus den Daten, die schon da sind. Alles landet als PDF im Archiv mit Vorschau und Zuordnung.
- Briefkopf mit Logo, Layout, Unterzeichner und Rechtsangaben
- Dokumente liegen im privaten Speicher, Zugriff nur über Berechtigung
- Finalisieren sperrt die Fassung, das PDF ist der Beleg
Sicherheit und Datenschutz
Deine Daten bleiben deine Daten.
Alle Daten liegen in einem Rechenzentrum in Frankfurt am Main. Jede Zeile in der Datenbank ist an deine Organisation gebunden, Zugriffe laufen über Rollen und feingranulare Rechte bis auf Objektebene.
- Zugriffsschutz auf Datenbankebene für jede Tabelle und jedes Dokument
- Rollen Eigentümer, Admin, Mitarbeiter, Lesezugriff; Objektzugriff je Mitglied
- Mieter sehen ausschließlich ihr eigenes Mietverhältnis
- Prüfprotokoll mit Filter und Suche: wer wann was geändert hat, mit Betrag und Grund
Wer dahintersteht
Gebaut von jemandem, der die Arbeit kennt.
Drei Jahre in der Immobilienwirtschaft: Sollstellungen, Betriebskostenabrechnungen, Mahnläufe und die Fristen dazwischen kenne ich aus der täglichen Arbeit, nicht aus einer Anforderungsliste. Dazu vier Jahre mit SAP, zuletzt als Senior Consultant bei einem großen IT-Beratungsunternehmen.
Beides zusammen ergibt den Blick, auf den es ankommt: dass eine Buchung nicht für sich steht, sondern an einem Beleg hängt, der an einem Vertrag hängt, aus dem eine Frist folgt. Genau so ist Domivaro gebaut — deshalb rechnet die App die Heizkostenverordnung, die Kürzung bei verbilligter Vermietung und die Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB selbst, statt sie dir zu überlassen.
- Drei Jahre in der Immobilienwirtschaft — die Abläufe aus der Praxis
- Vier Jahre SAP, zuletzt als Senior Consultant in der IT-Beratung
- Antwort vom Entwickler selbst, keine Warteschleife
Preise
Je Einheit. Nicht je Nutzer.
Während der Beta ist alles kostenlos — diese Preise gelten erst danach, und auch dann erst nach deiner ausdrücklichen Zustimmung. Wer jetzt dabei ist, nutzt Domivaro nach dem Ende weitere 12 Monate kostenlos.
Frei
kostenlos
Für die erste Wohnung oder das Zweifamilienhaus.
Vermieter
1,90 € je Einheit / Monat
Für den eigenen Bestand, vom Mehrfamilienhaus aufwärts.
Portfolio
2,90 € je Einheit / Monat
Für mehrere eigene Bestände und ein Team, das daran arbeitet.
Wir suchen Vermieter, die mitgestalten.
Domivaro ist in der geschlossenen Beta. Alle Module sind nutzbar, die Oberfläche wird laufend weiterentwickelt. Als Testnutzer arbeitest du kostenlos mit deinem echten Bestand, und deine Rückmeldungen fließen direkt in die nächsten Versionen ein. Wir empfehlen, wichtige Dokumente zusätzlich abzulegen, bis die Beta abgeschlossen ist.
Nach der Registrierung legst du deine Organisation an und kannst sofort Objekte erfassen. Erst fragen? Schreib mir.